Отлагательные условия
Если договор купли-продажи содержит отлагательное условие — например, передачу объекта застройщиком — и условие не выполнено, обязательства сторон прекращаются, а задаток подлежит возврату с процентами.
Обзор
Купля-продажа и споры по строящимся объектам на рынке Дубая
Рынок недвижимости Дубая продолжает расти: на продажи на стадии
строительства приходится более 60% всех сделок с недвижимостью. При этом
сделки с недвижимостью — особенно инвестиции в строящиеся объекты и
покупки на вторичном рынке по форме Form F — юридически весьма сложны.
От споров о задатковом чеке и условных договоров до задержек
строительства — покупатели и продавцы сталкиваются с ситуациями,
требующими экспертного сопровождения. FLC оказывает полный комплекс
юридических услуг по сделкам купли-продажи недвижимости и по спорам,
которые из них вырастают, включая представительство по взысканию
задаткового чека.
01
Договоры купли-продажи (Form F)
Мы консультируем покупателей, продавцов и инвесторов по всем аспектам
сделок, оформляемых по форме Form F — стандартному договору
купли-продажи Земельного департамента Дубая.
- Анализ и согласование Form F. Выявление рисков стандартной формы, согласование выгодных дополнительных условий и защита позиции клиента.
- Защита задаткового чека. Безопасное обращение с 10-процентным задатковым чеком, его передача только при подписании Form F и составление условий его возврата.
- Условные договоры. Консультирование по отлагательным условиям — одобрение ипотеки, оценка объекта — и их влиянию на исполнимость договора.
- Комплексная проверка. Проверка права собственности по title deed, репутации застройщика, соблюдения эскроу-режима и статуса регистрации проекта.
- Регистрация Oqood. Надлежащая регистрация продаж на стадии строительства во Временном реестре недвижимости согласно Закону Дубая № 13 от 2008 года.
- Проверка аренды. Анализ действующих договоров Ejari и арендных отношений при покупке объекта с арендатором.
02
Возврат задатка по чеку
Десятипроцентный задатковый чек — ключевой элемент сделок по Form F. Его
правовая судьба зависит от формулировок подписанного договора, причины
незавершения сделки и от того, меняют ли дополнительные условия обычные
последствия нарушения.
- Нарушение со стороны покупателя. Сопровождение продавца при получении задаткового чека, если покупатель не завершил сделку в согласованный срок по своим действиям или бездействию.
- Нарушение со стороны продавца. Сопровождение покупателя при возврате полной суммы задатка и такой же суммы в качестве компенсации, если сделку не завершил продавец.
- Истёкшая Form F. Во многих случаях, прежде чем брокер сможет выдать задатковый чек или распорядиться им, требуется официальная отмена сделки через процедуру DLD.
- Ссылки на форс-мажор. Защита или оспаривание доводов о том, что форс-мажор оправдывает отмену сделки и возврат задатка: суды ОАЭ толкуют это основание узко.
03
Споры по строящимся объектам
Инвестиции в строящиеся объекты несут особые риски. Мы представляем
покупателей в спорах на всём протяжении жизни проекта.
- Задержки строительства. Требования о компенсации, возврате средств или расторжении договора, когда застройщик срывает сроки передачи объекта.
- Изменение характеристик. Споры о площади, отделке, планировке или инфраструктуре, отличающихся от обещанного.
- Нарушения эскроу-счёта. Требования к застройщикам, использующим защищённые эскроу-средства не по назначению.
- Просрочка платежей. Сопровождение покупателей, допустивших просрочку, и представительство застройщиков, добивающихся защиты.
- Отмена проекта. Возврат платежей по отменённым проектам.
04
Ответственность руководителя в сделках с недвижимостью
Если застройщик или продавец действует обманно, руководитель может
отвечать лично. Недавние решения Кассационного суда Дубая показывают,
что в исключительных обстоятельствах личная ответственность наступает:
например, когда руководитель переводит деньги покупателя на личный
счёт, аннулирует торговую лицензию и скрывает ликвидацию или продаёт
тот же объект третьему лицу.
Мы помогаем покупателям предъявлять требования лично к руководителю,
когда удаётся доказать обман, введение в заблуждение или
недобросовестность.
05
Жалобы в RERA
Мы ведём клиента через процедуру подачи жалобы в RERA по нарушениям
регулирования и, что не менее важно, говорим прямо, когда RERA —
неподходящая инстанция.
Когда обращаться в RERA
При нарушениях со стороны лицензированных компаний и брокеров по
недвижимости: незарегистрированный эскроу, несанкционированная
реклама, задержки проекта.
Когда RERA не поможет
Система учёта нарушений в сфере недвижимости не рассматривает
договорные споры, расторжение договора, требования о возврате средств
и денежной компенсации — с этим идут в суд или в арбитраж.
Судебная практика
Позиции судов
Три линии практики Кассационного суда Дубая, которые определяют, как сегодня ведут споры по недвижимости.
Личная ответственность руководителя
Руководители LLC не отвечают лично по долгам компании, кроме случаев обмана, введения в заблуждение или недобросовестности: например, когда руководитель перевёл деньги покупателя на личный счёт, аннулировал лицензию и продал объект третьему лицу.
Арбитражные оговорки в договорах по строящимся объектам
Арбитражные оговорки в спорах по недвижимости действительны, но их сила зависит от соблюдения публичного порядка. Если договор не зарегистрирован надлежащим образом по статье 3 Закона № 13 от 2008 года, юрисдикция остаётся за судами, даже когда оговорка есть.
Материалы и публикации
Свежие материалы
С чего начать
Обсудим ваш вопрос конфиденциально.
Запишитесь на конфиденциальную консультацию. Расскажите, с чем вы столкнулись, — мы объясним, каково ваше положение.
Хотите связаться напрямую?
Отвечаем на звонки и сообщения в течение одного рабочего дня.